어느 멋진날

1. 내용 SREIT는 세계 최대 부동산 펀드 현재 투자자의 환매 요청 급증 (현재24년 5월) 결국 주주들에게 부동산 자산의 매도를 권장하지 않는다고 하면서 환매제한 결정 이유는 현금유동성 때문 2023년부터 지금까지 상환금 지급규모 1조7800억 2024년 4월말 현금유동성은 1조원 규모 2024년 5월 1일 하루 상환금만 2700억 : 현금이 씨가 마른것으로 추정 2. 미국 상업용 부동산 위기의 다른 사례 맨해튼 빌딩 담보로한 AAA등급 투자자들의 손실 발생 상업용 부동산 모기지를 담보로 한 우량채권에서의 손실발생은 극히 이례적 은행권 오피스빌딩 담보대출의 부실비율이 증가 3. 미국 상업용 부동산 위기의 이유 금리때문. 금리인하를 기대하지만 쉽지 않아보임

부동산 재개발 투자시 어떠한 리스크가 있는지 사례를 들어 살펴보도록 하겠습니다 1. 2억~3억 투자해서 관처받은 안전한거 투자했다고 가정 2. 일반분양가 7억대, 조합원 분양가 +p가 6억으로 안전마진 1억으로 형성 3. 비대위로 조합장 바뀌거나 최악의 경우 공사중단되면 손실 극대화 4. 1년중단 + 손실비용증가로 준공시점 길어짐 5. 요즘에는 주52시간 근무제 때문에 3000세대 공기가 40개월 넘어감 6. 그러면 3억이 5년간 묶임 7. 6%가정시 기회비용 1억 8. 양도세에 원시취득세에 나중에 청구될 이주비 이자비용에 기다리는 동안의 정신적 스트레스는 덤 9. 여기에 입주시점 현금없으면 주변단지 전세가 폭락 10. 인구증가나 유지된다면 수도권은 괜찮겠지만, 세계최저 출산율이라 어떻게 될지 모름

1. PF가 발생하는 이유 허허벌판에 땅 사서 아파트 짓고 분양 초기에 누가 돈을 대어야 함 사업하는 당사자는 돈을 안댐 그 돈을 벌려고 하는것 그 돈 있으면 그 사업 안함 저축은행, 증권사, 새마을금고 등에서 빌림 마지막에 거품 꺼지고 완공 못하면 문제발생 10년전에도 PF문제 계속 반복 발생 2. PF의 진짜주체는 누구인가 아파트 개발 사업의 주체는 시행사가 주체임 대출차주가 시행사임 주체는 시행사인데 시공사의 신용등급이 중요 시행사의 PF대출 금리를 결정하는게 시공사의 신용도 예전에는 지급보증을 해줬는데 요새는 지급보증도 안해줌 건설사의 신용등급이 떨어지면 시행사의 대출금리가 올라가서 디폴트까지 올라감. PF가 망가지게됨 3. 한국형 PF의 특징 비상식적 구조의 출발점 IMF이전과 이후로 구분 IM..

상가쪼개기는 상가를 크게 사서 여러 채로 쪼개어 투자하는 방식으로, 최근에는 재건축 시 아파트 입주권을 받을 수 있다는 기대로 많은 투자가 이뤄지고 있습니다. 그러나 갈등과 입주권 지급 조건 등의 문제로 수익 창출이 어려워지고 있습니다. 1. 재건축 상가쪼개기 상가를 크게 사면 평단가를 싸게 살 수 있는데, 이를 수십 채로 쪼개어 투자자에게 매도하는것을 상가쪼개기라고 함 예전에 비해 최근에 상가쪼개기를 통한 투자가 많아짐 온라인 활성화로 예전에 비해 아파트 상가가 장사가 잘 안되는 상황 이때무네 재건축시 상가보다는 아파트 입주권을 받으려 함 상가 큰것을 하나 사서 수십개 ~ 100개로 쪼개는 작업에 들어감 쪼개기로 들어간 주인들이 각각 입주권을 받을수 있다고 생각하여 투자 2. 사례 부산 해운대 대우 마..

GTX-A가 개통하였읍니다. 완전개통은 아니고 동탄-수서역 일부구간 개통하였으며, 계속하여 개통구간이 늘어날 예정입니다. 그러나 긴 배차시간과 1000명이라는 수송인원 한계때문에 중간탑승역에서는 GTX 개통 효과가 떨어질것으로 예상됩니다. 1. 긴 배차시간 출근시간 배차간격 : 17분 기타 시간대 배차간격 : 20분 2. 수송인원 제한 최대 탑승인원 1000명 3. 이로인한 문제점 이용객 대부분이 GTX마지막역인 동탄, 파주 운정에서 서울중심지로 출퇴근 하는 직장인들이며, 수송인원 제한으로 인해 중간역에서는 탑승이 어려울 가능성 높음. 만차로 인해 GTX노선 출발역이 아닌 중간역에서 탑승하는 승객은 탑승못할 가능성 큼. 이로인해 중간역들은 GTX효과가 크게 떨어질것으로 예상 4. 기타 영향 -택시 이용객..

전세 사기사건의 여파로 인해 공인중개사의 설명의무가 강화됨. 다가구는 전세사기 위험이 커서 다가구 매물 자체를 기피하게 됨 - 다가구와 다세대(빌라)의 차이 다가구는 집주인이 1명 다세대는 호실마다 집주인이 다름. 한건물에 주인이 여러명 - 2023년 11월 대법원 판결이 치명타 대법원은 중개업자가 다른 임차인의 임대차 보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 설명하지 않고 다가구주택이 임의 경매로 넘어가 임차인이 보증금 반환을 받지 못한 사안에 대해 '중개업자에게 관리자 주의의무를 위반하였고, 공인중개사법에 따른 배상책임을 부담'한다고 판결 이로인해 이미 거주하며 살고 있는 다른 임차인의 임대차 보증금, 임대차의 시기와 종기에 관한 자료를 확인후 임차의뢰인에게 설명해야함 결론적으로 다가구를..

관악구 청룡동 1535일대 모아타운 구역도입니다. 92,789m2 의 면적이며 노후도는 64%입니다. 1. 관리지역 명칭, 현황 청룡동 1535번지 일대 면적 : 92,789 m2 2. 노후,불량건축물 전체 : 450동 노후,불량 : 288동 (64%) 3. 모아타운 추진안 4. 건폐율과 용적률 5. 관리지역 결정도 6. 토지이용 계획안 7. 건축물의 주용도 및 규모에 관한 계획 모아주택 모아타운 절차와 현재 진행상황 (2023년 6월) 모아타운 추진절차는 1단계 모아타운 선정, 2단계 관리계획 고시 및 지정, 3단계 사업시행의 3단계로 진행됩니다. 모아타운이 지정이 된후 관리계획 고시 및 승인이 고비이며, 이후로는 동의율 80 ratio0.tistory.com

동작구 사당동 202-29일대 모아타운 구역도입니다. 노후도는 77.7%이며 면적은 83,183m2 입니다 1. 관리지역 명칭, 현황 사당동 202-29번지 일대 모아타운 면적 : 83,183 m2 2. 노후, 불량건축물 전체 : 264동 노후, 불량 : 205동 (77.7%) 3. 모아타운 추진안 4. 건폐율과 용적률 5. 구역도 (1) 관리지역 결정도 (2) 토지이용 계획안 (3) 건축물 규모에 관한 계획 모아주택 모아타운 절차와 현재 진행상황 (2023년 6월) 모아타운 추진절차는 1단계 모아타운 선정, 2단계 관리계획 고시 및 지정, 3단계 사업시행의 3단계로 진행됩니다. 모아타운이 지정이 된후 관리계획 고시 및 승인이 고비이며, 이후로는 동의율 80 ratio0.tistory.com

금천구 시흥1동 864번지의 모아타운 구역도입니다. 80,429m2의 면적이며 노후도는 79%입니다. 1. 관리지역 명칭, 현황 시흥1동 864번지 일대 모아타운 면적 80,429 m2 2. 노후, 불량건축물 전체 : 302동 노후, 불량 : 240동 (79.47%) 3. 모아타운 추진안 4. 건폐율과 용적률 5. 구역도 모아주택 모아타운 절차와 현재 진행상황 (2023년 6월) 모아타운 추진절차는 1단계 모아타운 선정, 2단계 관리계획 고시 및 지정, 3단계 사업시행의 3단계로 진행됩니다. 모아타운이 지정이 된후 관리계획 고시 및 승인이 고비이며, 이후로는 동의율 80 ratio0.tistory.com

고척동 모아타운은 78,700m2의 면적입니다. 처음에는 35,000m2의 면적이었으나, 구로구청에서 서울시에 모아타운 구역 변경신청을 하였고, 서울시에서 변경신청을 승인하였습니다. 1. 개요 위치 : 구로구 고척동 241번지 일원 면적 : 35,000 → 78,700m2 모아타운 변경신청 : 구로구청 → 서울시 (9/22 변경신청 승인) 권리산정 기준일 : 기존구역 22.06.23, 확장구역 22.09.22 토지용도 : 1종일반, 2종일반(7층이하) 2. 구역 3. 인근 시세 30평기준 300세대 이상 아파트 기준으로 평당가 평균 2,200만원~2,700만원의 시세를 형성하고 있습니다. 매수호가는 7억~9억입니다. 서울시 모아타운 대상지 지역 리스트 모아타운은 모아주택을 모아서 모아타운으로 더 크게 블..

망원동 456-6번지 일원 모아타운은 82,442m2의 면적이며, 1,200세대 공급을 목표로 하고 있습니다. 신탁방식으로 진행하는 비율이 높습니다. 1. 개요 위치 : 마포구 망원동 456-6번지 일원 면적 : 82,442m2 토지용도 : 2종일반(7층이하), 2종일반 예정 세대수 : 1,200세대 2. 구역 3. 인근시세 30평대 아파트를 기준으로 마포한강 아이파크가 평당가 4900만원, 16억의 매수호가를 형성 4. 특징 10년전부터 재개발 이야기가 계속 있었음 9개의 모아주택으로 나뉘어 진행중 모아주택중에서 신탁방식 사업지가 많은것이 특징 코람코자산신탁과 코리아신탁이 455번지 사업시행자 자리 두고 다투는중 신탁사의 다툼으로 사업진행 안되는 상황 하나의 사업시행자로 진행되는것이 아니라 2개의 신탁..

SH의 모아타운 공공관리 시범사업에 6개소가 선정되었으며, 고도제한이나 재정비사업에 문제가 있는곳을 우선 선정하였습니다. 1. 모아타운 공공관리 시범사업 대상지 선정 - 서울시는 모아타운 사업추진을 원하는 지역을 공공으로 지원하는 SH참여 모아타운 공공관리 시범사업 대상지 6곳 선정 - 선정이유로서 2021년부터 서울시는 모아타운 65개소 선정하였으나, 주민들의 낮은 사업이해도와 낮은 추진역량으로 사업진행이 어려울것이라 판단하여 공공의 지원을 결정 - 6곳이 선정되었으며 고도제한, 문화재 근접 위치 등으로 재정비 사업 진행에 어려움 있는곳 우선 선정 2. 선정지 1) 성북구 석관동 334-69번지 일원 → 구역도 2) 성북구 석관동 261-22번지 일원 → 구역도 3) 도봉구 쌍문1동 524-87번지 일..

도봉구 쌍문1동 494-22번지 일원 모아타운은 31,303m2의 면적이며, 토지용도는 2종입니다. 권리산정기준일은 2022년 6월 23일입니다. 1. 개요 위치 : 도봉구 쌍문1동 494-22번지 일원 면적 : 31,303m2 용도지역 : 제2종(7층이하) 권리산정기준일 : 2022년 6월 23일 2. 구역 3. 인근시세 30평대 300세대 기준으로 평당가는 1,600만원~1,800만원선이며, 매매호가는 5억~5억8천 수준입니다. 4. 특징 - 쌍문1동 524-87 구역과 같이 SH모아타운 공공관리 시범사업 대상지로 선정됨 모아타운 도봉구 쌍문1동 524-87 구역도 인근시세 쌍문1동 모아타운은 82,630m2의 면적이며, 권리산정기준일은 2022년 6월 23일입니다. 토지용도는 1종, 2종(7층이하)..

쌍문1동 모아타운은 82,630m2의 면적이며, 권리산정기준일은 2022년 6월 23일입니다. 토지용도는 1종, 2종(7층이하)로 구성되어 있습니다. 1. 개요 위치 : 도봉구 쌍문동 524-87 일원 권리산정기준일 : 2022년 6월 23일 면적 : 82,630m2 용도지역 : 제1종, 제2종(7층이하) 2. 구역 3. 인근시세 가격이 저렴한 편입니다. 30평대 300세대 이상 아파트 기준 평당가는 1,600만원~1,800만원이며, 매매가는 5억~5.8억 정도 됩니다. 4. 특징 - 쌍문동 일대는 고도제한 등으로 건축물의 높이가 제한되어 있기에 재정비 사업이 어려웠으나, 2023년 3월 SH공사가 모아타운 공공관리 시범사업 대상지로 선정하면서 진행에 속도 - 쌍문동 494-22번지 일원도 같이 선정되었..

모아타운 석관동 261-22번지 일원은 48,178m2의 면적을 형성하고 있으며, 792세대가 거주하고 있습니다. 2종일반 토지가 100%입니다. 1. 개요 위치 : 성북구 석관동 261-22번지 일원 면적 : 48,178m2 노후도 : 89.7% 권리산정기준일 : 2022년 10월 27일 건축물정보 : 792세대 (단독 239, 공동 517, 비주거 36) 토지정보 : 2종일반 100% 2. 구역도 3. 인근시세 (2023년 6월 현재) 300세대 이상 30평 아파트 기준으로 2500만원~3200만원을 형성하고 있습니다. 매매호가는 8억중반~11억까지 형성하고 있습니다. 4. 특징 - 문화재(의릉)으로 인해 고도제한 등으로 개발이 어려웠으나, SH공사의 모아타운 현장지원 시범사업에 석관동 261-22번..

석관동 334-69 일원 모아타운은 74,114m2의 면적을 차지하고 있으며 831세대가 거주하고 있습니다. 토지는 100% 2종일반입니다. 1. 개요 위치 : 성북구 석관동 334-69 일원 면적 : 74,114m2 용도지역 : 제2동(7층이하) 권리산정기준일 : 2022년 10월 27일 노후도 : 84.7% 건축물정보 : 831세대 토지정보 : 2종일반 100% 2. 구역도 3. 인근시세 (2023년6월 현재) 근처에 빌라촌이라 아파트가 많지 않음. 300세대 이상 30평대 아파트 기준 평당가는 2500만원~3200만원선. 매매호가는 8억중반~11억 4. 특징 - 인근 문화재(의릉)로 인한 고도제한 등으로 예전부터 재개발 사업에 문제 - SH공사가 모아타운 현장 지원하는 시범사업 추진대상에 선정 - ..

노원구 월계동500번지 모아타운은 85,165m2의 면적을 차지하고 있으며, 1,123세대가 거주중입니다. 특히 토지는 준주거지역이 일부 포함되어 있습니다. 장위뉴타운 건너편에 있으며, 광운대 역세권 개발의 직접적인 수혜를 받는곳입니다. 1. 개요 위치 : 노원구 월계동 500번지 일원 면적 : 85,165m2 권리산정기준일 : 2022년 10월 27일 노후도 : 65.9% 건축물 : 1,123세대 토지정보 : 1종전용, 1종일반, 2종일반, 준주거 2. 구역도 3. 인근 아파트 시세 30평 300세대 이상 아파트 기준으로 평당가 2,400~3,000만원. 매매가는 8억~11억을 형성하고 있습니다. 4.특징 광운대 바로 옆에 붙어있음 광운대 역세권 개발의 직접적인 수혜를 받는곳 인근 개발예정지가 많음 장..

노원구 월계1동 534구역 모아타운은 장위뉴타운 건너편에 위치하고 있습니다. 면적은 51,621m2입니다. 1. 개요 노원구 월계1동 534번지 일원 면적 : 51,621m2 토지 : 1종, 2종(7층이하) 권리산정기준일 : 2022년 10월 27일 노후도 : 77.7% 건축물 : 713세대 토지정보 : 1종일반 69.3%, 2종일반 30.7% 2. 구역도 3. 인근시세 (2023년 6월 현재) 300세대 이상 아파트 30평대 기준으로 평균 매매호가는 7~10억대입니다. 평당가는 2,300~3,200만원을 형성하고 있습니다. 4. 특징 노후화된 빌라촌, 고지대 좁은 골목길로 인해 주거환경이 열악. 낙후된 이미지 SH공사에서 주도한 모아타운 활성화 지원 대상지임 길 건너편이 장위뉴타운 일명 영축산 뒤쪽 달..

송파구 풍납동 483-10일대가 SH참여 모아타운 공공관리 시범사업 대상지 6곳중 한곳으로 선정됨 1. 개요 송파구 풍납동 483-10번지 일원 면적 : 43,339m2 권리산정기준일 : 2022년 6월 23일 노후도 : 92.8% 건축물 : 310세대 토지 : 2종일반주거 100% 2. SH공사 주도 모아타운 활성화 지원 대상지 6곳 선정 재정비사업 진행에 어려움이 있어서 자체적으로 진행되기 어려웠던곳이 SH공사에서 지원 1) 성북구 석관동 334-69 일대, 261-22 일대 2) 도봉구 쌍문동 524-87 일대, 494-22 일대 3) 노원구 월계1동 534 일대 4) 송파구 풍납동 483-10 일대 석관동, 쌍문동, 풍납동은 문화재 주변, 고도제한이 있음 노원구 월계1동은 1종일반주거지역 3. 구..

거여동 555일원 모아타운입니다. 전체모아타운 중에서도 면적이 매우 작은편에 속합니다. 총 현황세대수는 109세대이며, 예정공급세대수는 322세대입니다. 임대가구는 76세대이며, 일반분양은 137세대로 예상됩니다. 1. 개요 거여동 555 일원 일대가 3개의 구역으로 구성되어 있음 모아타운중 가장 면적이 작음 (12,813m2) 1종일반주거지역과 2종일반주거지역이 혼재. 종상향되어야 사업성 나옴 단독주택, 다가구주택이 많음. 장점으로는 사업성이 좋게 나오지만, 단점으로는 동의율 얻기 쉽지 않다는점 2. History 2022. 2. 10 서울시 모아타운 대상지 공모 2022. 6. 21 모아타운 후보지 선정 2022.12.01 모아타운 관리계획 수립 용역 착수 2023. 6. 21 모아타운 관리계획 수립..