PF 프로젝트 파이낸싱의 이해

1. PF가 발생하는 이유
허허벌판에 땅 사서 아파트 짓고 분양
초기에 누가 돈을 대어야 함

사업하는 당사자는 돈을 안댐
그 돈을 벌려고 하는것
그 돈 있으면 그 사업 안함

저축은행, 증권사, 새마을금고 등에서 빌림
마지막에 거품 꺼지고 완공 못하면 문제발생

10년전에도 PF문제 계속 반복 발생
  
2. PF의 진짜주체는 누구인가

아파트 개발 사업의 주체는 시행사가 주체임
대출차주가 시행사임

주체는 시행사인데 시공사의 신용등급이 중요
시행사의 PF대출 금리를 결정하는게 시공사의 신용도

예전에는 지급보증을 해줬는데 요새는 지급보증도 안해줌

건설사의 신용등급이 떨어지면 시행사의 대출금리가 올라가서 디폴트까지 올라감. PF가 망가지게됨


3. 한국형 PF의 특징
비상식적 구조의 출발점
IMF이전과 이후로 구분

IMF이전 : 부동산 개발금융이라는게 없었음. 건설사가 혼자 다 해먹음
IMF이후 : 건설사가 은행에서 직접 대출을 못받게됨. IMF계기로 부채비율 관리를 깐깐하게 해서 어려움. 그래서 시행사를 앞에 세움

은행 입장에서는 시행사를 뭘 보고 대출해주냐. 아무것도 없는데

그때 은행들이 건설사에게 지급보증 하면 우리가 대출해주겠다고함
그때 나왔던게 지급보증

이때부터 법률적 주체는 시행사이나, 사실상 주인은 건설사
정리하면 건설사가 직접 대출 안하는 이유는 부채비율이 올라가니까 페이퍼컴퍼니를 만들어서 대출받는것과 같음

퍼이퍼컴퍼니에 지급보증 100% 다해주겠다 이러고 있음
그러면서 부채비율은 올라가지 않으니 눈가리고 아웅하는격

 

4. 그러다가 글로벌 금융위기 터짐
2008년에는 버티다가 2011년부터 건설사들이 엄청나게 무너지기 시작
그때 같이 망한게 저축은행들
그때부터 지급보증을 하면 안되겠다라는것을 느끼기 시작

- IFRS도입되면서 지급보증은 우발채무로 인식
근데 이러면 또 건설사들 부채비율이 올라감

그래서 다시 책임준공이 등장
건설사는 짓는것만 책임져주겠다. 그럼에도 여전히 주인은 건설사

요런 비용문제를 해결하기 위해 증권사나 다른 금융기관이 뛰어들기 시작
어디선가 돈을 또 빌려야 하기 때문
핵심은 누구 책임으로 빌릴꺼냐

5. 증권사의 등장
저축은행 이후에 증권사들이 들어가기 시작
구조는 동일
대장은 건설사, 시행사는 창구역할

6. 문제의 본질
모든 문제의 본질은 사업을 시행하는 업체들의 자기자본이 매우 낮다는것이 문제

고금리 PF를 빌려서 땅을 구매. 아무것도 없어서 금리가 높음
땅이 있으니 금리 낮은 PF를 일으켜서 다시 땅을 구매할때 빌린 고금리돈을 갚음
공사하기 위해 선분양대금을 받음
-> 결국 돌려막기 구조가 되어버림

미분양이 안되어야 돈을 다 갚을수 있고 수익이 남음

건설사의 대출이용한 아파트 사업과 개인의 대출이용한 빌라분양과 구조는 같음

 

 

7. 해외 사례
1. 시행사는 땅값은 자기자본으로 해결. 무한책임이라고 하는 역할을 맡음
2. 유한책임이라고 하는 LP(쩐주) 구하러 다님, 돈낸만큼만 책임
투자를 받아서 땅을 사는 구조, 돈을 빌리는게 아님

한국은 대출이라 부동산 경기 꺾여도 가만히있으면 대출이자 계속 나감

외국은 투자라 타이밍 보고 다시 개발
그렇게 땅을 사고 공사비는 은행에서 PF대출을 받음

은행은 담보가치를 100% 먹음. 그러나 한국은 100% 담보를 가져갈수 없음
선분양자들이 1순위. 그래서 한국의 경우 분양에 문제가 생기면
금융기관 위기로 바로 연결이 됨

요약 : 아파트 지으려고 하는 사람들이 너무 돈없이 시작함
외국에도 선분양은 있음. 선분양 자체가 문제는 아님
한국과의 차이는 선분양 받은 자금을 사업비용으로 쓰면 안됨
애스크로 계좌 등에 묶어둬야함

외국에서도 금융기관이 일부 비율을 선분양 요구하기도 함. 그러나 여기서 선분양은 사업비로 쓰기 위한게 아니라 사업성을 증명하라는 차원
선분양 비율이 높으면 대출금리를 낮춰줌