박정호 교수 2023년 1월 부동산 시장 요약

정부의 부동산 규제완화는 부동산 가격 하락을 막기 위해서뿐 아니라 건설회사 파산을 막기 위해서입니다. 부동산 시장의 시세는 전세자금대출 규제와 아주 밀접하게 연관되어 있으며, 2024년 선거를 위해 올해 말부터 여러 부동산 정책이 나올것입니다

 

1. 정부 부동산 규제완화의 의미

- 정부에서 부동산 규제를 전폭적으로 많이 풀음

- 규제완화 목적은 부동산 가격 하락방지뿐 아니라 건설회사 파산 막기위해

- 규제완화로 아파트가격 4주째 하락속도가 늦춰졌으나 판세가 바뀌지는 않음

- 현재 정부 상황은 급매물 던지는 사람들을 위해서 대출규제를 완화해준것

- 급매물 처분 못하면 신용불량자로 떨어지기 때문

- 대출규제 완화로 인해 이런 물건들 일부가 수용됨

 

 

2. 부동산시장 최근 흐름

- 최근에 부동산 경기 안좋을때마다 나오는 슬로건이 나오기 시작

- "중도금 전액 무이자 대출","인테리어 비용 지원","가전제품 지원" 등

- 위 문구 나오면 들어가야 한다가 아니라 아직 터널 반밖에 안지났다고 생각해야함

- 2009년 2010년에는 BMW준다는 곳도 있었음

- 건설회사 입장에서는 그냥 기다리면 완판될것 같다고 보는게 아니라 지금 던지지 않으면 안된다고 보기때문

- 이런 문구 나온다고 입지 안좋은곳 아님. 서울 목동 주상복합도 이런 문구 있었음

 

 

3. 해외 부동산 시장

- 전체적으로 다 안좋은데 현재 상승하는곳 2군데 존재

(1) 중동 (UAE, 두바이, 아부다비, 카타르)

- 러시아 자산가들이 자산을 중동으로 넘기고 있음

- 코로나 끝나고 나서 각국마다 세금을 올리니 세금이 거의 없는 중동국가에 부동산 자금이 들어오고 있음

(2) 싱가포르

- 중국 홍콩이 미국 규제를 받으면서 기업이나 사람들이 싱가포르로 이전

 

 

4. 부동산시장의 양극화

- 마곡으로 대기업이 입주하면서, 시흥 안산 대기업 관계업체들이 마곡으로 많이 이전

- 시흥 아파트값이 많이 하락한 이유

- 서울과 경기도, 경기도와 경기도의 경쟁

- 어떤 지역이 떴을때 그 지역으로 이주해갈 공동화될 빈지역이 많은 지역은 부동산이 오히려 하락

 

5. 집값과 금리의 관계

- 70년 부동산 역사동안 금리와 집값은 상관없음

- 부동산이 떨어진 구간은 2번 (IMF, 2008년 금융위기)

- 최근에는 영끌로 무리하게 샀다가 던지는게 많아서 낙폭 크게 잡힘. 실제 거래수가 많은게 아님

- 대부분은 금리 올랐다고 살고 있는 집 팔자는 사람 없음

 

 

6. 집값과 상승의 핵심요인

- 부동산 가격과 가장 연관된것은 대출과 관련된 정부정책

돈이없어도 부동산 살수 있게끔 만들어주면 부동산 상승

돈이 있어도 부동산 못사게 대출구조 만들면 부동산 하락

 

부동산 시세를 결정하는 핵심은 전세자금대출

취지는 선함. 서민들이 내 집을 못가질망정 전세라도 잘 받게 해주자는것이 원래 목표

그 선한 취지가 집값을 더 올림. 투기 수요가 들어온다

 

 

7. 부동산 시장 전망

- 2024년 국회의원 선거있음. 지역구 땅값 보존해주지 않고서는 당선 어려움

- 호재성 정책들이 올해 하반기부터 쏟아져 나올것

 

 

8. 결론

- 터널의 반도 안지났다

- 부동산 가격에서 금리 영향은 적다

- 부동산 가격결정의 핵심은 전세자금대출

- 2024선거로 인해 올해 하반기부터 부동산 대책 많이 나올것