검단신도시 분석 렘군 요약

인천의 검단신도시는 신도시이며 검찰청과 법원이 들어올 예정이다. 서울과 인천 양쪽으로 이동이 용이하며, 청라보다 서울에 더 가깝다. 계양신도시가 근처 경쟁신도시이며, 검단신도시와 가격대가 비슷한 경기도 아파트는 의정부와 별내가 있다.

 

1. 검단의 위치적 특징

- 검단 옆에 김포가 있는데, 김포는 검단이 이긴다.

- 검단 아래쪽 당하동도 아파트 단지 몰려있지만, 지하철이 멀고, 학원가와 편의시설도 매우 부족

- 검단 위쪽 풍무동은 너무 휑함

- 원당동에서 서쪽으로 계속 확대되고 있고, 2025년 예정으로 분양하고 있지만 어디나 입지가 가장 좋은곳을 가장 먼저 분양하고 이쪽은 입지가 아주 좋지는 않음

 

2. 검단의 장점

- 검단은 신도시이기도 하고 커서 쾌적하다

- 검단신도시는 베드타운. 서울과 인천 양쪽을 오갈수 있음. 오히려 청라보다 서울에 더 가깝게 갈수 있고, 마곡과 특히 가까움. 천 남동구에도 서창2지구가 있지만, 인천지역만 출퇴근 가능

- 검찰청, 법원이 들어조미나, 이게 들어온다고 아파트 가격이 엄청 뛰지는 않더라

 

3. 검단과 다른 신도시들과의 비교

- 지금 검단과 김포는 큰 차이 없지만, 갈수록 차이날거다

- 송도는 못이김. 1등도시. 자족도시임

- 청라도 못이김. 2등도시

- 애매한 계양구에 있는 아파트보다는 검단이 낫다. 김포와 청라사이에 검단이 존재

- 금호어울림, 우미린, 호반써밋, 푸르지오 라인이 검단신도시 핵심이고, 여기(6.5억)는 풍무역(6억)과 걸포북변역보다 비싸야한다

- 경기도 다른 지역에서 검단신도시와 비슷한 가격대의 아파트는 남양주 별내신도시(6.5억), 의정부 탑석센트럴자이(6.9억)등이 있음

- 검단의 최대 경쟁지역은 계양신도시. 그러나 계양에는 지하철이 없음. 서울에는 지리적으로 좀 더 가깝지만 교통이 해결되지 않으면 검단이 이김

 

4. 검단 아파트

- 금호어울림센트럴이 대장아파트, 우미린더시그니처 2등, 검단호반써밋1차 3등, 푸르지오더베뉴는 브랜드값때문에 2,3등과 같이간다

- 여기 아파트 빼면 나머지는 다 사이드 (시세는 6.5억, 평당 1900정도)

- 검단은 현재 전세가가 너무 낮아서 매매가가 치고 올라가기 어려움

 

5. 검단의 교통상황

- 김포골드라인, 많은 사람 못태움. 차라리 인천 1호선 타고 공항철도 타고 들어가는게 낫다

- 검단은 지하철 들어오는곳이 1급지

- 원당동에서 서쪽으로 확장중이며, 2025년 예정으로 분양하고 있지만 지하철역과 상권조성이 매우 늦어질것. 상업지 동서남북을 아파트가 감싸야 하는데 그러지 못하고 있음

 

6. 투자대상으로서의 검단

- 지금 트렌드는 신도시 + 가격9억이하 + 가격이 어느정도 빠진곳부터 급매 소화중

- 신도시이다 보니까 입주물량 보는것은 무의미

- 인천에 미분양이 있지만, 검단에는 미분양 없음

- 구도심 볼때 분석해야 할것이 신도시에서는 다름. 신도시에서는 학원가가 형성이 안되는 곳이 있음. 학원가 봐야함

- 신도시는 동그랗게 만들어지고 중심상업지구가 가운데 있으면서, 지하철역도 가운데에 있어야 도시 모양새가 좋다. 그런면에서 검단은 좋지만, 한번에 개발된게 아니다보니 도시가 조각나있음

- 송도 > 청라 > 검단 > 김포 순서

 

7. 공급물량 

렘군 : 김포한강2기가 들어오고 검단 추가 물량 있음. 물량이 많긴 하지만 장기적으로는 장점. 화성과 동탄 보면 됨. 결국 인구증가가 되어야 적합한 시설을 넣을수 있음. 많이 들어오는것은 단기적으로는 단점이나, 길게보면 단점은 아님. 지나가는 구간이 필요하다. 검단은 위쪽 지역이 남아있지만, 그래도 완성된게 많아서 안전하다고 본다. 

새로운 물량이 들어올때 내 밑으로 깔아주는지를 봐야함. 내가 깔아주면 안된다. 많이 들어와도 계속 깔아주는 역할을 해야한다. 그럼 내것은 점점 더 좋아짐. 그런데 검단신도시가 깔릴까? 깔리지는 않을거다. 그래서 괜찮아보인다.

 

내 의견 : 상당기간 서울 서부권부터 경기도 서부, 인천까지 대량의 공급물량 대기중. 이것때문에 가격 상승 어렵다. 이쪽 지역은 평지가 많아서 아파트공급이 너무나 쉽게 계속되고 있음