재건축 공사비 인상과 갈등원인 분석 성남 산성구역 사례와 둔촌주공 차이

재개발 재건축 공사비 인상으로 인한 갈등이 지속되고 있는 가운데, 성남 산성구역 재개발 갈등사례를 통해 공사비 인상 배경, 계약구조의 문제점, 조합의 한계 등을 분석합니다. 또한, 이러한 상황이 부동산 시장에 미치는 영향과 둔촌주공 사태와의 차이점을 살펴봅니다.

 

1. 공사비 인상으로 인한 갈등 발생 배경

- 사례 : 경기 성남 산성구역 재개발 단지에서 시공단의 공사비 인상으로 갈등 발생

- 경기 성남 산성구역 주택재개발 시공단은 대우건설, GS건설, SK에코플랜트 컨소시엄으로 구성

- 갈등 시작 : 시공단은 재건축조합에 기존 공사비 445만원에서 216만원 인상된 661만원으로 변경제시

- 시공단의 공사비용 상승에 대한 근거는 원자재, 인건비, 유류비, 자재비 상승 등

- 성남 산성구역 재개발 사업의 공사비가 전체적으로 3000억 이상 증가

- 시공단은 유례없는 공사비 폭등으로 인해 어쩔수 없는 조치라고 해명

 

2. 계약구조

- 자재비 일정이상 오르면 반영할수 있는 내용이 처음부터 계약서에 있음

- 처음부터 계약당시 산정된 공사금액으로 계약하고, 착공시점에 물가상승 반영해서 공사비 조정할 수 있도록 함

- 내역서 만들때 이윤항목이 있고, 자재비,인건비는 따로 산정. 그래서 자재비, 인건비 변동시 전체 비용자체가 달라짐

- 건설 자재값이 올라서 공사비 올리지만, 자재값 내리면 공사비를 내리진 않음

- 모든 도급계약서에 들어가 있는 내용. 계약시기와 공사시기의 갭이 몇년차이가 나기때문에 자재 납품하는 회사들이 납기 못 맞춤

 

3. 조합의 한계

- 요즘 시기에 시공사 바꿔도 기존 도급액으로 새로운 시공사 구하기 불가능

- 공사중단시 이자비용 계속 나감. 결과적으로 분담금 더 증가

- 조합에서 질수밖에 없는 구조

- 공사 중단하면 조합에서 받아들이게 되어있다는 건설사 마인드

- 최근 공사비 평당 700으로도 시공사들 거절중. 640이면 횡포는 아니기에 서로 입장만 내세울시 제2둔촌주공 사태발생

- 조합은 시공사와의 계약 해지 가능. 그러나 다른데서도 저 가격보다 낮은 가격으로 시공사 찾기 어려움

- 결국 더 나은 조건의 시공사 찾지 못하고 건축 지연에 대한 이자만 부담할 가능성 높음

- 공사는 원래 일반분양분으로 이익내야 하는데, 최근 집값 하락으로 분위기 안좋아서 조합에 비용을 떠넘기는 모양

 

4. 부동산 시장에 미치는 영향

- 공사비 44프로 상승되면 분양가도 같이 올라감

- 공사비 상승은 결국 집값 오른다는 의미

- 집을 짓는데 비용은 상승하였으나, 집값은 하락하여 수익 못 냄. 이후 재개발을 안하게 되고, 다시 새집이 부족하여 집값은 상승하여 다시 재개발을 진행하는 패턴 반복

 

5. 둔촌주공과의 차이점

- 둔촌주공은 착공 이후 공사금액이 변경된것이라 지금과는 상황이 다름

 

6. 결론

- 물가상승이 근본원인

- 애초에 계약시 자재값 상승분을 나중에 반영할수 있도록 되어있음