신탁방식 도시재생사업 재개발 재건축의 장단점

최근 신탁방식 도시정비사업(재개발, 재건축)이 각광을 받고 있음. 이유는 공사비 인상으로 인해 조합과 시공사간의 공사비 증액 갈등 때문

 

1. 신탁방식 도시재생 사업이란?

- 조합방식과 상대되는 방식으로 사업시행을 조합이 아닌 신탁사가 맡아서 재개발, 재건축을 추진하는것.

- 조합원이 신탁사에 토지를 위탁하면 신탁사가 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증이나 자체자금으로 자금조달 및 공사발주, 관리, 운영을 대행. 이후 일부 수수료(2%)를 가져간뒤 발생한 수익은 소유자에게 돌려줌

- 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 신탁방식 정비사업이 이때부터 가능해짐

 

2. 신탁방식 도시정비사업(재개발, 재건축)의 종류

1) 시행자 방식

신탁사가 시행자로서 재개발, 재건축 등 도시정비사업을 단독으로 시행

2) 대행자 방식

조합이 사업을 주도. 신탁사는 사업비 조달과 정비사업업무만 대행

 

3. 신탁방식 도시정비사업의 장점

- 자금조달

- 투명한 사업관리

- 시공사 조기선정 가능

- 불필요한 설계변경 예방 가능

- 조합보다 전문성이 있기에 시공사 의존도 탈피

- 대출금리 경쟁력. 금융지주 계열 신탁사는 중도금 대출금리를 낮게 책정

- 사업비 대출과 관련해 주택도시보증공사 보증 수월

4. 신탁방식 도시정비사업의 단점

- 분양대금 1~2%가 수수료. 수백억 수준

- 명목상 소유권 이전. 토지면적 1/3이 신탁등기 되어야 하고, 최악의 경우 소유자들 토지가 신탁사에 넘어감

 

5. 신탁업체

- KB부동산신탁, 한국토지신탁, 하나자산신탁 등

 

6. 결론

- 도시정비사업에는 조합장의 비리가 빠질수 없음

- 분양대금의 2%에 해당하는 비용을 신탁사에 지불하더라도 조합장의 비리금액보다 적다는 의견도 있음

- 소유자들의 토지가 담보로 소유권 이전된다는 리스크 존재