서울역 앞 서울스퀘어, 계속 손바뀜…도대체 뭐가 문제일까?

서울역 앞 서울스퀘어는 구조적 한계와 교통 정체, 리모델링 불가 등의 문제가 발목을 잡고 있습니다. 어떤 문제가 있는지 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

서울스퀘어

 

서울스퀘어, 연이은 주인 교체의 역사

• 서울역 앞 서울스퀘어는 원래 **1977년 대우그룹 본사(대우센터빌딩)**로 완공된 건물입니다.
• 1999년, 외환위기로 대우그룹이 해체되며 대우건설로 소유권이 넘어갔고,
• 2006년, 대우건설은 금호아시아나에 인수됩니다.
• 이듬해인 2007년, 금호아시아나는 서울스퀘어를 9,600억 원에 모건스탠리에 매각했으며,
  약 1,000억 원을 들여 리모델링을 진행해 현재의 ‘서울스퀘어’로 탈바꿈시켰습니다.

 

모건스탠리의 실패와 3,000억 손실

• 리모델링 이후에도 공실률 관리에 실패한 모건스탠리는
  2011년, 알파인베스트먼트파트너스에 8,000억 원에 매각하며 약 3,000억 원의 손실을 본 것으로 추정됩니다.
• 이후 2019년, ARA자산운용과 NH투자증권 컨소시엄이 약 9,800억 원에 재인수했고,
• 2025년 현재, NH투자증권은 이 빌딩을 약 1조 2천억 원에 매각 추진 중입니다.

 

입지는 ‘서울역 앞’, 하지만 구조적 한계는 명확하다

서울스퀘어는 대형 오피스 빌딩이지만, 다음과 같은 구조적 문제들이 존재합니다:

1. 서울 도심 내 오피스 공급 대기 중
   – 신규 프라임 오피스의 공급이 예정되어 있으며, 일부 대기업은 강남이나 마곡 등으로 이동하는 추세.
2. 노후화된 건물 구조
   – 준공 50년이 가까운 오피스 건물이며, 2009년 리모델링 이후 다시 시설이 노후화되고 있음.
3. 용적률·건폐율 포화
   – 추가 증축이나 구조 변경이 어려워, 리디벨롭(재개발) 가능성이 거의 없음.
4. 주변 인프라 미흡
   – 건물은 크지만 남대문시장, 갈월동 등 주변 상권이 오피스와 어울리지 않아 기업 선호도가 낮음.
5. 무엇보다 심각한 서울역 앞 교통정체
   – 서울역을 끼고 있어 위치는 좋지만, 철도·도로에 막혀 출퇴근 접근성이 최악에 가깝다는 평가도 존재.