전세 계약 갱신 청구권 집주인이 부동산 매매시 권리 주장 가능할까?

전세 계약 갱신 요구권은 임차인이 1회에 한해 전세계약을 2년 연장할 수 있는 법적 권리입니다. 행사 시기, 조건, 실거주 거절 사유 등 핵심 내용을 숙지하면 계약 만료 시 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

전세계약갱신청구권 연장하기

 

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전세계약 갱신 요구권이란

전세 계약 갱신 요구권(계약갱신청구권)은 임차인(세입자)이 한 번에 한해 임대인(집주인)에게 전세계약을 2년 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

• 행사 시기: 임대차 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약부터 적용)

 

• 행사 방법: 구두, 문자, 이메일 등 다양한 방식으로 가능하나, 분쟁 예방을 위해 내용증명 등 증거를 남기는 것이 안전합니다.

 

• 행사 횟수: 1회만 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차 기간은 2년입니다.

 

• 조건: 갱신 시 기존 계약과 동일한 조건이 원칙이지만, 보증금·월세는 5% 이내에서 증감할 수 있습니다.

 

• 묵시적 갱신과의 차이: 별도의 의사 표시(서로 해지·갱신 거절 통지를 하지 않음) 없이 자동 연장되는 ‘묵시적 갱신’과 달리, 계약갱신청구권은 임차인이 명확히 의사 표시를 해야 합니다.

 

• 임대인의 거절 사유: 임차인이 월세를 장기간 연체하거나, 임대인 또는 직계존속이 직접 실거주하려는 등 법에서 정한 정당한 사유가 있을 때만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

• 실거주 목적 거절: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우, 임차인은 증빙 서류를 요구할 수 있고, 만약 거짓이 밝혀지면 손해배상 청구도 가능합니다.

 

• 참고: 이미 4년 이상 거주한 경우라도, 현재 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 요구를 한 번 행사할 수 있습니다.

 

요약: 전세 계약 갱신 요구권은 임차인이 1회, 2년 연장 요구가 가능하고, 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 행사 기간과 방법, 조건을 꼭 지켜야 하며, 증거를 남기는 것이 중요합니다.

 

 

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임차인이 갱신 요구권을 행사할 수 있는 시기는?

임차인이 전세 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있는 시기는 임대차계약의 체결·갱신 시점에 따라 다릅니다.

 

• 2020년 12월 10일 이후에 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약의 경우,
  임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 요구를 할 수 있습니다.

 

• 2020년 12월 10일 이전에 체결된 기존 임대차계약의 경우에는
  임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구가 가능합니다.

 

갱신 요구는 해당 기간 내에 임대인에게 의사 표시가 도달해야 하며, 이 기간을 벗어나면 갱신 요구권을 행사할 수 없습니다.
예를 들어, 계약 만료일이 2025년 8월 31일이라면, 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약의 경우 2025년 2월 28일부터 6월 30일까지가 행사 기간입니다.

 

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집주인이 바뀌었을때 임차인의 계약갱신요구권 권리 행사

집주인이 매도를 통해 바뀌었을 때도 임차인은 새로운 집주인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 집주인이 변경되면, 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하므로 임차인은 기존 계약 조건에 따라 권리를 주장할 수 있습니다.

 

다만, 새로운 집주인도 실거주(직접 거주)를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 갱신 요구를 했을 때 이미 집주인이 바뀌었다면, 새로운 집주인이 실거주 목적을 밝히면 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다.

즉, 임차인은 새로운 집주인에게도 갱신 요구를 할 수 있지만, 실거주 목적 등 법에서 정한 거절 사유가 있으면 새로운 집주인이 이를 거절할 수 있습니다.

 

 

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FAQ

Q1. 전세 계약 갱신 요구권은 언제 행사할 수 있나요?

A1. 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 이전 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지 행사 가능합니다.

 

Q2. 갱신 요구는 어떤 방식으로 해야 하나요?

A2. 구두, 문자, 이메일 등으로 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 내용증명 등 증거를 남기는 것이 좋습니다.

 

Q3. 집주인이 바뀌었을 경우에도 갱신 요구가 가능한가요?

A3. 가능합니다. 새 집주인은 기존 임대차 계약을 승계하며, 임차인은 동일하게 갱신 요구를 행사할 수 있습니다.

 

Q4. 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?

A4. 임차인의 월세 장기 연체, 임대인 또는 직계가족의 실거주 계획 등 법에서 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.

 

Q5. 갱신 시 보증금이나 월세는 조정이 가능한가요?

A5. 네, 기존 조건을 유지하는 것이 원칙이지만 보증금이나 월세는 5% 이내에서 조정할 수 있습니다.